Diario El Este

Sobre el régimen de arrendamientos sin garantía creado por la LUC

Por: Dr. Manuel Larrea. Abogado egresado UDELAR. Ex Edil Departamental de San José

Estos tiempos se caracterizan por infinidad de apreciaciones, que muchas veces pasan totalmente inadvertidas, pero que se reiteran una y otra vez hasta convertirse en slogans publicitarios. La veracidad de tales premisas es clave a la hora de construir una democracia de calidad.
Desde la Comisión que busca promover una referéndum contra la ley 19.989, comúnmente conocida como la LUC se señala equivocadamente que el régimen de contratos de arrendamiento sin garantía previstos en los artículos 421 a 459 elimina los contratos de arrendamiento con garantía. Se trata de una afirmación falsa. Los motivos para lanzar tal afirmación son dos o se trata de una falta estudio preocupante o un deliberado intento de engañar a la opinión pública.
Estimado lector si se toma el trabajo de leer los artículos antes reseñados va a encontrar muchos artículos que solo serán interesantes para abogados pero pongamos especial énfasis en el artículo 421 de LUC. En el referido artículo se establece que para que sea aplicable el régimen de los contratos de arrendamiento sin garantía deberán cumplirse con los cincos requisitos que establece el mismo artículo 421. En especial el literal E) que expresamente exige que las partes pacten expresamente el sometimiento al régimen antedicho. Pero transcribimos el texto para ilustración del lector “Las partes hagan constar expresamente en el contrato de arrendamiento su voluntad de someterse a esta ley.”
Ya lo anterior parece suficiente para deducir que el régimen de contratos de arrendamiento con garantía mantiene su total vigencia. Pero si el razonamiento anterior no fuera lo suficientemente evidente basta con leer el último inciso del artículo 421. “La falta de cumplimiento de alguno de los requisitos antes referidos hará aplicable al contrato de arrendamiento las disposiciones del Decreto-Ley N° 14.219, de 4 de julio de 1974, y sus modificativas, o del Código Civil, según corresponda.”
En suma, el mecanismo establecido por la LUC crea un instrumento adicional al régimen actual. Es falso que se deroguen las normas de los arrendamientos con garantía. Los ciudadanos tienen una opción más a la hora de celebrar un contrato de arrendamiento. Y principalmente la solución propuesta apunta a dar una solución a los miles de ciudadanos que tienen enormes dificultades para conseguir una garantía a la hora de suscribir un contrato de arrendamiento. De esta forma el vecino cuya situación económica no le permite obtener una de las garantías establecidas en el decreto-ley 14.219 que regula los arrendamientos, podrá celebrar un contrato de arrendamiento dónde la garantía será su palabra, su promesa de cumplimiento.
Otra cuestión sobre la cual me gustaría poner énfasis es en el efecto sistémico de la solución creada por la LUC. En mis dieciséis años de ejercicio de la abogacía liberal he visto muchos procesos de desalojo. La característica de todos ellos, lo extensísimo de sus plazos. En la actualidad todos los arrendadores tienen muy claro que los plazos establecidos en la ley son mucho más largos en la realidad. Muchas veces los depósitos previos,principal mecanismo de garantía utilizado en los arrendamientos de montos inferiores, no cubren más que en una ínfima parte los arriendos impagos así como eventuales daños. Este dato de la realidad se ha trasladado a precios y por tal situación hoy días los alquileres tienen el precio que tienen. De forma que los alquileres son más caros, porque no existen mecanismos ágiles de recuperación de inmuebles. Y esa carestía perjudica a todo el universo de inquilinos del país, buenos y malos pagadores por igual. Este mecanismo creado por la LUC en el mediano plazo provocara una baja en el precio de los alquileres y esto indudablemente redundara en beneficio de las personas más desfavorecidas para los cuales será más fácil acceder a un arriendo.
Aunque también me gustaría aportar un dato de la realidad que muchas veces se presenta como una verdad absoluta. Desde la oposición se señala que el mecanismo precariza el derecho a la vivienda priorizando el principio de propiedad, partiendo de un prejuicio que como todo prejuicio no siempre ayuda a la hora de encontrar soluciones justas. Comentemos una situación muy corriente en nuestra sociedad. Es por todos conocido que las jubilaciones rurales no son gran cosa.Muchos productores cuando sus fuerzas los abandonan por el paso de los años tomaban como opción para su vejez la venta de sus predios para poder comprar alguna casita dónde vivir cerca del sanatorio y si hay un excedente se adquiere una vivienda para poder obtener una pequeña renta para arrimarle a la jubilación. Ese tipo de rentas celebrado muchas veces entre personas de bajos recursos, dista de la visión que propone la oposición del arrendador acaudalado insensible contra un arrendatario víctima del sistema. En la realidad, muchas veces han existido también abusos de la parte arrendataria. La solución establecida en la LUC tiende a equilibrar, regulará especialmente un espectro del mercado dónde existe mayor vulnerabilidad de los actores, arrendadores y arrendatarios. Y lo hace mediante la agregación de un sistema nuevo. Le concede una opción más al arrendatario que no puede acceder a una garantía. Evidentemente el arrendatario que puede acceder a un mecanismo de garantía va a preferir celebrar un contrato de arrendamiento en tales condiciones, pero aquella persona con una vulnerabilidad social acentuada, que muchas veces su único activo es su fuerza de trabajo y su palabra va a tener esta opción más.
Lejos de ser regresivo el sistema como postulan sus detractores, el mecanismo de alquileres sin garantía es una opción muy interesante para los trabajadores principalmente los informales. Sumado a esto en el mediano plazo provocará la baja del precio de los alquileres en su conjunto.
Finalmente señalar que el plazo de desalojo para el arrendatario buen pagador solamente es aplicable una vez vencido el plazo contractual, es decir el plazo que pactaron las partes. Se ha señalado erróneamente que el arrendador puede en cualquier momento promover la acción de desalojo en el plazo de treinta días. El artículo 430 regula específicamente el punto. Lamentamos que desde quienes postulan la derogación de la LUC se realice una mala lectura del texto. En un ejemplo concreto si celebra hoy 14 de Junio un contrato de arrendamiento con plazo de un año el arrendador no podrá iniciar acción desalojo hasta después del 14 de Junio del año 2022. Esto por supuesto, si se cumplió con las obligaciones de pago de precio por el arrendatario. Y a esto debe agregarse una garantía más que establece el sistema en favor del arrendatario. El artículo 422 literal establece la obligación del arrendador de notificar al arrendatario treinta días antes del vencimiento del contrato y de no hacerlo el contrato se renovará por un período igual al plazo original. Eso ni siquiera en el sistema de arrendamiento con garantía funciona así, dónde vencido el plazo contractual el arrendador puede solicitar la acción de desalojo en cualquier momento.
En suma, la solución de LUC agrega una opción más para que los ciudadanos puedan acceder a la tenencia de una vivienda. No podemos olvidar que el mercado de alquileres es grande en nuestra sociedad y las herramientas que faciliten la conexión entre los actores económicos debe ser bienvenida por cualquier sociedad.